С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон, регулирующий отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: ужесточение ответственности застройщиков и наделение дополнительными правами и привилегиями дольщиков.
Предвидя скорое возникновение огромного количества проблем у строительных фирм, юридическое агентство «Эталон-Сервис» провело семинар «Актуальные вопросы строительного бизнеса», на котором обрисовало складывающуюся ситуацию и наметило пути разрешения этих проблем.
Самые неприятные нововведения, ожидающие строительные фирмы, это завышенные штрафные санкции и усложнение процедуры получения кредита в банке; к тому же фирма-строитель в обременение получает обязательство предоставлять документацию о финансовом состоянии любому заинтересовавшемуся человеку; в отличие от дольщика фирма не может расторгнуть договор в одностороннем порядке кроме как через суд.
В законе установлены две формы привлечения денежных средств граждан – долевое строительство и жилищный накопительный кооператив.
Первые шаги при долевом строительстве – это привлечение денежных средств и приобретение в собственность или в аренду земельного участка. Вот здесь-то и начинаются проблемы: в соответствии с вступающими в силу 1 октября 2005 года изменениями в Земельный кодекс РФ, участок под строительство пойдет с аукциона. Но нет никаких гарантий, что аукцион выиграет именно та фирма, которая была инициатором и подготовителем всех требующихся на участок документов.
Далее по плану, поход в банк: выдача кредита усложняется тем, что для его получения банку необходимо предоставить разрешительную и проектную документацию на строительство, на земельный участок. И без этих документов кредитование невозможно. А значительная часть расходов строительных фирм связана уже с оформлением такой документации, и кредит был бы полезен уже на этой стадии.
При заключении договора с дольщиком вопросы могут возникнуть по нескольким пунктам. 1. Срок передачи объекта – в законе эта норма четко не прописана, поэтому могут возникнуть спорные моменты. 2. Цена договора – новый закон оставляет возможность изменения цены после заключения договора (инфляция, замеры БТИ и пр.), но это должно быть прописано в документе. 3. Гарантийный срок на объект – по новому закону должен быть не менее 5 лет. В связи с этим через несколько лет строительные организации может захлестнуть поток претензий – некоторое используемое оборудование имеет срок годности меньше 5 лет. 4. Право дольщика знакомиться с документами, контролировать ход строительства – возникает проблема защиты от аферистов и нескончаемого потока любопытствующих.
Вторая форма привлечения средств – жилищный накопительный кооператив. Он может быть создан по инициативе не менее 50 человек. Как сказала исполнительный директор Юридического агентства «Эталон-сервис», Закон не оговаривает и то, сможет ли кооператив существовать, если из его состава по каким-либо причинам выйдет абсолютное большинство участников – закон регламентирует только количество граждан при создании кооператива.
Особенностью деятельности кооператива является использование средств граждан для постепенного выкупа в собственность с последующей передачей члену кооператива объекта. Привлечение заемных средств при нехватке собственных не может превышать 70% паевого взноса и 40% стоимости имущества кооператива.
Новый закон, стремясь обезопасить рядовых дольщиков от различных махинаций на рынке недвижимости, загоняет строительный бизнес в очень тесные рамки. Чтобы окончательно не придавить его грузом ответственности, в Государственной думе рассматривается проект, вносящий изменения в уже вступивший в силу закон. В проекте регулируются штрафные санкции – уравновешиваются несоизмеримо отличающиеся сейчас ставки за нарушения для дольщиков и застройщиков. Предусматривается третий способ привлечения денежных средств – выпуск застройщиком облигаций. Предусматриваются возможности установления иных гарантийных сроков и расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке — без суда. Уточняется процесс расторжения договора и возвращения денег дольщику.
Однако намеченное на 12 апреля рассмотрение проекта перенесено на неопределенный срок, поэтому работать строительным фирмам придется в новых условиях. Проблема намечена – теперь дело за ее решением.